29 ноября 2017
Инвестиции в недвижимость с использованием ипотеки в 2,5 раза выгоднее банковских депозитов

За 2 года снижение ипотечных ставок на первичном рынке жилья России в среднем с 12,1% до 10,34% привело к тому, что ипотека стала использоваться в качестве инвестиционного инструмента в сделках с недвижимостью. Доходность инвестиций в недвижимость с использованием ипотеки («ипотечные инвестиции») в 2,5 раза превышает доходность по банковским депозитам, отмечают эксперты компании GORN Development.

Доход в размере 2-3% годовых можно получить благодаря программам субсидирования ипотечной ставки, которые анонсировали многие крупные застройщики. Инвестор, приобретая квартиру, замещает вложение собственных средств ипотечным кредитом под 5-6% годовых. Одновременно он размещает или пролонгирует депозит в банке под 8-9% годовых, что не только перекрывает начисленные банком проценты, но и позволяет получать доходность в 2-3% годовых. При этом вернуть уплаченные банку проценты можно за счет роста стоимости жилья по мере готовности проекта. Эта схема хорошо работает, когда у покупателя есть свободные средства для инвестиций.

Если же размер первоначального взноса ограничен и составляет не более 20-30% от планируемого объем инвестиций, ипотечный займ по субсидируемой ставке может принести инвестору доход в 2,5 раза больше, чем банковский депозит при правильной тактике инвестирования. Приведем пример расчета в условных единицах:

  • Стоимость квартиры – 150 у.е., из которых 50 у.е. – собственные денежные средства, а 100 у.е. – ипотека.
  • Через 3 года на этапе сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартиры увеличится как минимум на 30% и составит 200 у.е. Эту стоимость и учтем для расчета доходности.
  • При ипотеке под 6% годовых за три года клиент заплатит банку в грубом подсчете 18 у.е. процентов (100*6%*3 года).
  • Таким образом, доход при переуступке за 200 у.е. составит 32 у.е. чистой прибыли (200 у.е. (цена уступки) – 150 у.е.(цена приобретения) – 18 у.е. (уплаченные проценты)
  • При вложенных клиентом собственных 50 у.е. доход составит 32 у.е. за 3 года или грубо 21% годовых, что в 2,5 раза выше предлагаемой банками доходности в размере 8-9%.

Наибольший интерес к инвестициям в недвижимость с помощью ипотеки сегодня проявляют индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса, поскольку главным преимуществом для них в такой схеме становится возможность не вынимать денежные средства из оборота контролируемых компаний. В GORN Development на их долю приходится 50% запросов от общего числа на инвестиции с помощью ипотеки.

Мария Котова, директор департамента жилой недвижимости, GORN Development, отметила: «При начале реализации проекта ипотечные ставки находились в диапазоне 10-13%, что, конечно же, сдерживало потенциальный интерес в части ипотечного инвестирования до 1-2 запросов в месяц. На сегодняшний день мы видим стабильную заинтересованность в приобретении квартир с льготной ипотекой, выражающуюся в 14-17 запросов на одобрение в месяц. При этом ипотека привлекается как для покупки для собственного проживания, так и для инвестирования. Так, что отрадно, покупатели стали использовать инструмент ипотеки для инвестиций в премиальную недвижимость».

График 1. Динамика количества запросов на «инвестиции в ипотеку» в GORN Development, февраль-ноябрь 2017 г.


Источник: GORN Development, 2017

График 2.


Источник: АИЖК, 2017

избранное
+7 (495) 228-88-88